Užitečné informace a odkazy

Odkazy:

Výběr nejdůležitějších pasáží ze zákonů:

Jak postupovat při pronájmu bytů vlastníky? Jak donutit nájemníka, aby dodržoval domovní řád?

Donutit nájemce z pozice SVJ nelze. Nájemce v pronajatém bytě nemá povinnosti vůči SVJ, má povinnost pouze vůči svému pronajímateli bytu. Naopak  vlastník bytu je zodpovědný za chování svých nájemníků a měl by zajistit, aby nájemníci užívali bytovou jednotku v souladu se stanovami SVJ, případně domovním řádem společenství. Společenství nemá bez souhlasu vlastníka právo na vydání informací (jméno, telefon, e-mail) o nájemníkovi. Předání kontaktů mezi SVJ a nájemníkem je z praktického hlediska vhodné především kvůli haváriím v domě. Vždy však záleží na zúčastněných osobách, zda chtějí komunikovat v rámci SVJ nebo ne. Předání kontaktu výboru společenství je dobrovolné. Nařídit nelze.

Má nový vlastník povinnost oznámit SVJ nabytí vlastnictví?

Vlastník má povinnost vznik svého vlastnictví oznámit společenství (popřípadě správci nemovitosti) a to dle  § 20 odst. 4 zák. 72/1994 Sb.  V případě, že tak neučiní, není pravdou, že jej SVJ za vlastníka nebude považovat. Vlastníkem se stává povolením vkladu do katastru nemovitostí (přesněji podle účinků vkladu, tj. ke dni podání návrhu). Od tohoto okamžiku má práva ostatních vlastníků v domě, tj. i právo účasti na shromáždění vlastníků. Dotčený vlastník se ale nemůže dovolávat zpětně jakýchkoliv práv, jestliže nabytí vlastnictví společenství neoznámil. Jedná se např. o náhradu škody vzniklou díky situaci, kdy mu společenství výkon příslušejících práv neumožnilo, protože o nabytí nebylo vlastníkem informováno.

Funkční období výboru společenství skončilo a na shromáždění byli znovu zvoleni. Je nutné provést změnu v Obchodním rejstříku?

I když složení výboru po nové volbě zůstane stejné včetně rozdělení funkcí, je třeba podat návrh na výmaz starého výboru a zápis nového výboru společenství. Může se to zdát zbytečné, ale je třeba si uvědomit, že se jedná o nové funkční období, které musí být v rejstříku zaznamenáno. Jelikož se jedná o návrh na zápis změn, je nutné návrh doplnit o přílohy dokládající zapisované skutečnosti tj. zápis ze schůze shromáždění, kde byl nový výbor zvolen; zápis ze schůze výboru, kde byli zvoleni předseda a místopředseda výboru; podpisové vzory členů výboru. V této souvislosti je vhodné dodat, že společenství jsou od soudních poplatků v rejstříkových věcech zcela osvobozena, zápis změn tedy nepodléhá soudnímu poplatku.

Účast na shromáždění

Máme v našem společenství problém, že se na shromáždění vlastníci nesejdou. Nemůžeme tak nic odhlasovat. Shromáždění není usnášeníschopné. Co máme dělat?

Scházet se, dokud nebude přítomen dostatečný počet vlastníků. Zákon 72/1994Sb. jinou variantu zatím nepřipouští. Je třeba přesvědčit vlastníky, že jsou za svůj majetek odpovědní a mělo by je zajímat, co se ve společenství děje. V případě oprav a rekonstrukcí domu vyplývajících z technického stavu domu svým rozhodnutím podporují zhodnocení i svého majetku.

Nikdo v domě nechce vykonávat funkci výboru. Jak tuto situaci řešit?

Situace, kdy ve společenství z různých důvodů nový výbor není zvolen, nastává v praxi poměrně často. Nikomu v domě se nechce dobrovolně převzít funkci výboru. Všichni jsou zaneprázdnění.

Pokud shromáždění nezvolí výbor, stává se podle § 9 odst. 9, zák. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) výborem většinový vlastník. Pokud takový neexistuje, plní funkci výboru první tři vlastníci, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, tedy původní vlastníci jednotek. I to může být problém, protože jejich dohledání s ohledem na častý prodej jednotek je složité.

Variantou tříčlenného výboru společenství může být zvolení do funkce pověřeného vlastníka, který plní stejnou funkci jako výbor.

Další cestou jak dosáhnout zájmu mezi vlastníky o funkci člena výboru, je i zkrácení funkčního období (např. na jeden rok), snížení počtu členů na zákonné minimum (tři) či zvýšení odměn za výkon funkce. Potom by mohli mít někteří vlastníci větší zájem o členství ve výboru.

V každém ohledu výbor zvolen být musí. Společenství bez platného výboru není schopno jednat ani konat a může se dostat do problémů jak v komunikaci s dodavateli služeb, bankami, finančním úřadem a dalšími, tak do problémů finančních. Nebude schopno nic odsouhlasit, hradit faktury.

Nový občanský zákoník – stanovy

Společenství vlastníků čeká spolu s účinností nového občanského zákoníku od 1.1.2014 povinnost uvést současné stanovy společenství do souladu s novými platnými předpisy.

Změna stanov od 1.1.2014 není nutná. Společenství vlastníků budou mít následující 3 roky na jejich úpravu.