Měsíční platby za byt v SVJ

Pojem „byt“ je v textu používán pro označení bytové i nebytové jednotky.

Složka předpisu	Částka	na jednotku	Typ
Studená voda	Indiv.	Kč, individuální	Z
Společná elektřina	22	počet osob	Z
Výtah	65	koefic. patra	Z
Odpad	57	počet osob	Z
Úklid	100	počet osob	Z
Vlastní správní činnost	341	byt	Z
Kontrola komínů	60	počet komínů	Z
Fond oprav (správa domu)	15302	% spoluvl. podíl	F
Fond oprav sklepy	10	m² sklep. kóje	F

2 typy složek předpisu

• „Z“ jsou zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Po skončení roku se tyto náklady rozúčtují podle skutečných nákladů s následně se finančně vypořádají.
• „F“ jsou platby do fondu oprav (FO). O příjmech a výdajích jsou vlastníci informováni, ale finančně se nevypořádává. Výše měsíční platby do FO byla schválena shromážděním vlastníků. Z účetního hlediska jde o dlouhodobou (nevratnou) zálohu; protože tento pojem není pro mnoho vlastníků samozřejmý, používá se označení „fond oprav“, které je obecně známé.

Účtovací jednotky pro výpočet záloh i nákladů

Podle čeho se určuje záloha a rozúčtovávají náklady:

Kč, individuální	částka je pro každý byt individuální, záloha vychází z odběrů v předchozího roku ale upravuje se při změně počtu bydlících osob
počet osob	podle počtu bydlících osob (pokud nikdo v bytě nebydlí, tak se obvykle počítá 1 osoba protože náklad je v podstatě fixní)
počet komínů	podle počtu používaných komínový průduchů pro odvod spalin
byt	částka je stejná pro každý byt/nebyt, pro který se dělá vyúčtování
% spoluvl. podíl	podle spoluvlastnického podílu (jak je uveden v katastru nemovitostí)
m² sklep. kóje	podle poměru plochy sklepní kóje k součtu všech ploch sklepních kójí
koefic. patra	podle určeného (stanovami) koeficientu patra

Roční vyúčtování nákladů na byt

Vyúčtování se dělá začátkem roku za předchozí (tedy účtovaný) rok. Následující údaje jsou počítány za účtovaný rok.

Rozúčtování službových nákladů SVJ

Základním principem je rozdělení celkových ročních službových nákladů SVJ mezi byty, které danou službu odebírají.
Způsoby rozúčtování byly schváleny shromážděním vlastníků.

• Obecný postup je jednoduchý: spočítá se náklad na účtovací jednotku (např. bydlící osobu) tak, že se celkový náklad SVJ na danou službu vydělí celkovým počtem účtovacích jednotek (např. počtem bydlících osob v domě), pak tento náklad na jednotku se vynásobí počtem jednotek, které připadají na konkrétní byt.
• Metoda rozúčtování nákladů na studenou vodu je stejná: spočítá se náklad na 1 m³ vody (celkový náklad SVJ / součet spotřeb podle bytových vodoměrů) a tento náklad se vynásobí odběrem (m³) konkrétního bytu. Někomu může přijít divné, že tato cena 1 m³ je vyšší než oficiální cena dodavatele (PVK) - důvodem je, že bytové vodoměry měří méně přesně než domovní vodoměr, součet odběrů dle bytových vodoměrů je prakticky vždy nižší než odběr dle domovního vodoměru. Podrobnější vysvětlení viz: Rozúčtování nákladů na studenou vodu. Protože se v domě používají stejné typy bytových vodoměrů, rozdíl mezi domovním a součtem bytových vodoměrů se přiměřeně rozdělí mezi všechny odběratele vody.
• Rozúčtování nákladů podle spoluvlastnického podílu je ještě jednodušší: celkový náklad SVJ se pouze vynásobí spoluvlastnnickým podílem připadajícím na byt.
• Rozúčtování nákladů (stejně) na byt: celkový náklad SVJ se vydělí počtem bytů
• Zmínka k zaokrouhlování - jelikož jsou všechny rozúčtovávané složky zaokrouhleny na celé koruny (matematicky), může dojít k tomu, že součet zaokruhlených složek vyjde o korunu více či méně než kdyby se nezaokrohlovalo. Obvykle je to kolem 1 koruny na byt za celý rok (pokud se divíte proč to píšu - protože jsou i takoví lidé, kteří to nechápou či kritizují...).

Výpočet vyúčtování nákladů na byt

• úhrady = součet všech uhrazených záloh na služby + předepsaných platby do FO,
• náklady = součet rozúčtovaných službových nákladů připadají na tento byt,
• FO = součet předepsaných platbey do FO
• výsledek vyúčtování = úhrady - náklady - FO. Podle rozdílu vznikne přeplatek nebo nedoplatek.

Komplikací u úhrad je, že v uskutečněných platbách většinou je i přeplatek nebo nedoplatek z předchozího vyúčtování (za předminulý rok). Tento přeplatek/nedoplatek samozřejmě nepatří mezi úhrady záloh a plateb do fondu oprav za předchozí rok, a proto se musí z plateb pro výpočet vyúčtování vyloučit.
Toto vyloučení je zdrojem asi 90 % "reklamací" které z vyúčtování řešíme.

Průběh vyúčtování nákladů na byt

1. na přelomu roku odečty bytových a domovního vodoměrů
2. kontrola účtovacích parametrů - období a počty bydlících osob
3. uzavření účetnictví (alespoň části týkajících se nákladů a plateb vlastníků), výpočet potřebných údajů, generování vyúčtování
4. úprava záloh na služby (kde je potřeba)
5. kontrola výsledků výborem
6. rozesílání vyúčtování - vyúčtování se zasílá nejpozději do konce čtvrtého měsíce po skončení kalendářního roku, pak běží lhůta 30 dnů na případné reklamace
7. odpovídání na telefonické dotazy - vysvětlování, řešení případných reklamací
8. vyplacení přeplatků obvykle do 14 dnů po skončení reklamační lhůty (ze zákona je to do 4 měsíců od zaslání vyúčtování)
9. kontrola doručení vyúčtování
10. kontrola úhrad nedoplatků a kontrola navýšení měsíčních plateb při zvýšení záloh

Tento popis nezahrnuje některé méně časté situace, například změnu vlastníka bytu během roku, ani (velkou řadu) méně častých situací.
Podrobnější informace k zálohám a vyúčtování: Zákon o službách.