Ke změně stanov dochází z důvodu novely Občanského zákoníku z r. 2020.
Níže uvedené změny jsou zapracovány do stávajících stanov: [wpfilebase tag=file path=’vy550/shromazdeni/2022/Navrh-Stanov-2022.pdf‘ tpl=’do_textu_soubor‘ /]
Nebo totéž ve Wordu (kdybyste chtěli dělat nějaké úplravy ve stanovách 🙄 ): [wpfilebase tag=file path=’vy550/shromazdeni/2022/Navrh-Stanov-2022.docx‘ tpl=’vlevo_soubor‘ /].
Novela občanského zákoníku z r. 2020 ve znění pozdějších předpisů a další související zákony
JUDr. František Lebl, předseda SMBD
Zjednodušení změny prohlášení § 1169
Rozhodování o změně prohlášení bylo zrušením písm. b) § 1208 formálně vyňato z působnosti shromáždění. K rozhodnutí o změně prohlášení se nyní vyžaduje písemný souhlas vlastníka (nikoliv již dohoda), popř. vlastníků, kterých se změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
Pokud by se změna práv a povinností dotkla všech vlastníků, musí písemně souhlasit všichni, tedy 100% vlastníků.
Pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek postačí u změn prohlášení vlastníka, týká-li se změna např. společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
Stavební úpravy v bytě § 1182
Pokud jde o další změny týkající se rozsahu práva a povinností vlastníka, dochází ještě k zavedení povinnosti vlastníka jednotky, který je povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.
Nově se též výslovně zakotvuje v zákoně oznamovací povinnost ohledně plánovaných stavebních úprav uvnitř bytu. Tyto úpravy je vlastník povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu.
Dle výkladu Ministerstva spravedlnosti bude ustanovení dopadat též na využívání jednotky k tzv. krátkodobým ubytováním prostřednictvím poskytovatele typu Airbnb. Společenství vlastníků tak získávají nástroj, který jim umožní takovéto krátkodobé pronájmy alespoň zjistit. Jejich zákaz ze strany SVJ dle současné legislativy samozřejmě nepřichází v úvahu.
Nucený prodej jednotky § 1184
Ve snaze celý proces nuceného prodeje zjednodušit, zákonodárce zrušil podmínku domáhat se deklarování (již existující) povinnosti soudem a nahradil ji výstrahou osoby odpovědné za správu domu.
Poté, co vlastník i přes tuto výstrahu dál porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, může se osoba odpovědná za správu domu domáhat u soudu nuceného prodeje jednotky. S podáním návrhu musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek v domě.
Úprava přechodu dluhů převodce vůči správci na nabyvatele § 1186
Novela odstraňuje výkladové nesrovnalosti a v souladu s převažujícím výkladem výslovně stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že dluhy měl nebo mohl zjistit.
Za dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu přešlé na nabyvatele ručí převodce dle zákonné úpravy.
Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku, že nabyvatel nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení o dluzích převodce souvisejících se správou domu a pozemku vydávaného osobou odpovědnou za správu domu, které mu převodce musí dle zákona při převodu jednotky předložit.
Náhradní shromáždění § 1210
Další významnou změnou zjednodušující fungování společenství vlastníků je zavedení možnosti náhradního shromáždění pro případ, že by se původně svolané sešlo, ale nebylo by usnášeníschopné.
Vedle náhradního shromáždění se může o věcech, které byly na programu svolaného a neuskutečněného shromáždění, rozhodnout též per rollam.
Náhradní shromáždění (se stejným programem) bude usnášeníschopné v případě přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.
Možnost konání náhradního shromáždění musí zakotvovat stanovy.
Z působnosti shromáždění se vylučuje rozhodování o výši záloh na služby a schvalování smlouvy o správě
Rozhodování o výši záloh bude od 1. 7. 2020 náležet statutárnímu orgánu SVJ, tedy výboru či předsedovi. To neplatí, bude-li tato záležitost stanovami nadále svěřena shromáždění, či si ji shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Do působnosti shromáždění nadále nebude spadat ani schvalování smlouvy s osobou zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku (často se hovoří o tzv. správci). Shromáždění tak bude v této oblasti nadále rozhodovat o osobě tohoto správce, nikoli však již o textu smlouvy s ním uzavírané (opět bude pravomoc náležet výboru, ledaže bude mít shromáždění tuto otázku vyhrazenu pro sebe).
Přesnější specifikace údržby a drobných oprav společných částí domu
Jsou rozlišovány společné části, které slouží výlučnému užívání vlastníku jednotky (balkon, lodžie, terasa) či které se nacházejí uvnitř jednotky vlastníka (nosné zdi, topení), od společných částí ostatních, volně přístupných (chodby, vstupní dveře, výtah). Zatímco běžnou údržbu i drobné opravy druhých jmenovaných nese vždy SVJ (§ 1208 obč. zák.), údržba příkladmo uvedených balkonů či topení leží na vlastníků jednotky (§ 1175 obč. zák.). A to navzdory tomu, že se jedná o společné části.
Je třeba zdůraznit, že se však jedná skutečně jen o běžnou údržbu a o opravy drobného charakteru. Vlastník jednotky tak není povinen, ale ani oprávněn do těchto společných částí zasahovat výraznějším způsobem.