V průběhu roku jsme narazili na několik situací, které by byly jednodušeji řešitelné, pokud bychom měli problematiku podchycenou ve stanovách. Proto jsme se rozhodli předložit vlastníkům možnosti doplnění stanov v několika oblastech a připravili jsme tak více bodů k hlasování.

a) POČET ČIPŮ NA JEDNOTKU

Z důvodu zachování bezpečnosti v domě navrhujeme do stanov zanést omezení počtu čipů dle hlášených osob plus maximálně tři čipy na jednotku nad rámec hlášených osob. Vlastník jednotky zůstává odpovědný za všechny jím spravované čipy.

HLASOVÁNÍ:

Souhlasíte, aby do stanov SVJ, Čl. X (Členská práva a povinnosti) byl přidán bod 16. – Vlastník má právo obdržet vstupní čipy do domu v maximálním počtu dle hlášených osob na jednotku plus maximálně tři čipy na jednotku nad rámec hlášených osob s tím, že plně zodpovídá za obdržené čipy?

b) POKUTY

Z důvodu stále se zhoršující situace kolem nedodržování domovního řádu navrhujeme do stanov zanést možnost udělení pokuty – především pak v souvislosti:

• s permanentním odkládáním objemného odpadu u popelnic
• s narušením bezpečnosti v domě v důsledku neustálého ponechávání otevřených vstupních dveří z ulice do průjezdu a do domu

Jelikož se různí názory na vymahatelnost pokut a zda je tedy vůbec do stanov implementovat, oslovili jsme právního zástupce k zaslání jeho pohledu na danou problematiku, a uvádíme jeho vyjádření:

Možnost smluvních pokut stanovených ve stanovách, jako základním dokumentu společenství vlastníků, je z hlediska vymahatelnosti diskutabilní a právními teoretiky nejednoznačně nahlížená problematika, bohužel není ani dosud judikovaná na úrovni rozhodnutí vyšších soudů.

Od přijetí NOZ však spíše převažuje názor, že stanovy pokuty obsahovat mohou, k čemuž vede několik podstatných argumentů. Předně jde o argument, že stanovy jsou v podstatě smlouvou svého (sui generis) – to je již dokonce judikováno, a jsou tedy postaveny na principu smluvní volnosti. Občanský zákoník ukládání smluvních pokut v těchto případech výslovně nezakazuje, tedy vycházeje ze zásady legální licence (co není zakázáno, je dovoleno) je to možné. Mimo to, možnost ukládání smluvních pokut členům společenství je podpořeno i zakotvením v zákoně v některých případech (např. zák. č. 67/2013 Sb.). Pro možnost využití tohoto institutu pak svědčí i konstrukce, že na společenství se použijí přiměřeně i ustanovení o spolcích, kde je možnost ukládání pokut členům spolku výslovně umožněna. Pokud jde o nové vlastníky, pak stanovy jsou veřejně přístupné v rejstříku společenství, tedy každý si může vybrat, zda se do daného společenství, kde jsou nastaveny smluvní pokuty za nedodržování konkrétních povinnosti, kooptuje pořízením jednotky nebo ne, jde o určitý princip dobrovolnosti a výběru. Těch argumentů pro je rozhodně více než proti. Osobně se pak domnívám, že pokud smluvní pokutou budou sankcionována jen závažná pochybení, která výrazně narušují bytovou pohodu ostatních členů společenství, a to např. při opakovaném porušení, pak by uložení smluvní pokuty v takovém případě mělo být i legitimní a morální.

Tedy já bych asi doporučoval si toto do stanov prohlasovat, pokud na tom bude potřebná shoda, a i kdyby se to nevymáhalo, bude to tam jako odstrašující případ pro potenciální členy-delikventy, aby se pod hrozbou takové pokuty závadového jednání zdrželi. Můžete např. smluvní pokutu dát až sekundárně po zaslání výzvy ke zdržení jednání, které narušuje poměry v domě, a teprve kdyby taková výzva nebyl účinná, tak teprve pak přistoupit k pokutě. Pokuty by měly být výchovné, ně nijak drastické. A kdyby takový případ nastal, pak si můžete zkusit takovou pokutu vysoudit, vzhledem k částkám nepůjde o nic zásadního a i pro případ neúspěchu by s takovým řízením nebyly spojeny žádné velké náklady řízení, a vy byste měli jistotu, že pokuty jsou vymahatelné, nebo nejsou vymahatelné.

Tolik tedy můj právní názor na věc a možnost uchopení této věci.

HLASOVÁNÍ:

Souhlasíte, aby do stanov SVJ byl za článek Čl. XXII (Správní poplatky) vložen nový článek Čl. XXIII (Pokuty při nedodržování pravidel pro užívání společných částí) a pro Závěrečná ustanovení tím vznikl článek Čl. XXIV s tím, že pod Čl. XXIII by byla zanesena možnost udělení pokuty za nedodržování domovního řádu, konkrétně níže?

Čl. XXIII
Pokuty při nedodržování pravidel pro užívání společných částí

1. Při opakovaném porušování pravidel pro užívání společných částí může být udělena pokuta vlastníkovi jednotky, který sám osobně, jeho nájemníci či osoby, kterým umožnil vstup do domu, pravidla porušují.
2. Výše pokut se stanovuje přiměřeně nákladům a rizikům z nedodržování pravidel vycházejícím:
   1. odložení objemného odpadu u popelnic nebo na jiném místě ve společných prostorech
      2.500 Kč
   2. ponechání otevřených vstupních dveří z ulice do průjezdu, nebo z průjezdu do domu bez kontroly
      1.500 Kč

c) PRAVIDLA PRO REKONSTRUKCE JEDNOTEK

Množí se nám případy, kdy např. při výměně oken vlastníci nedodržují původní členění a barevnost, vedou přes společné prostory kabely apod. bez vědomí výboru a správce, zasahují do nosných konstrukcí domu apod., proto navrhujeme do stanov SVJ zanést povinnosti:

• Informovat o rekonstrukci bytové jednotky výbor SVJ a následně vyvěsit informaci o termínu a délce trvání rekonstrukce na nástěnku nebo vchodové dveře do domu
• Omezit stavební práce na pracovní dny v době mezi 8:00-18:00
• V souvislosti s prašnými pracemi spojenými s rekonstrukcí bytu zajistit dostatečný úklid dotčených společných prostor
• Při rekonstrukci bytu dodržovat původní vzhled společných prostor a součástí domu – zachování původní barevnosti a členění oken, vchodových dveří bytu apod
• Při rekonstrukci bytu vzniklé poškození společných prostor a fasády uvést do původního stavu (např. zasekání kabelů na chodbách, výměna oken ve fasádě apod.)
• Umisťování antén a ostatních jednotek na střechu domu podléhá odsouhlasení technického provedení a umístění daného zařízení výborem
• Zásahy do nosných konstrukcí jsou možné jen na základě statického posouzení a stavebního povolení

HLASOVÁNÍ:

1. Souhlasíte, aby do stanov SVJ Čl. X (Členská práva a povinnosti) k bodu 4. „Člen společenství vlastníků má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu“ bylo doplněno: Do nosných konstrukcí domu smí být prováděny zásahy pouze na základě stavebního povolení a statického posouzení?
2. Souhlasíte, aby do stanov SVJ Čl. X (Členská práva a povinnosti) k bodu 4. „Člen společenství vlastníků má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu“ bylo doplněno také: Při rekonstrukci bytu je třeba dodržovat původní vzhled společných prostor a součástí domu – zachovat původní barevnosti a členění oken, vchodových dveří bytu apod.?
3. Souhlasíte, aby ve stanovách SVJ v Čl. XVIII (Pravidla pro užívání společných částí) bylo k bodu 6. „Doba klidu je stanovena od 22.00 hod. do 7.00 hod., o víkendech a svátcích pak od 20.00 hod. do 9.00 hod.“ doplněno: „Hlučné stavební práce při rekonstrukci bytu je možné provádět pouze v pracovní dny v době 8:00-18:00“?
4. Souhlasíte, aby ve stanovách SVJ v Čl. XVIII (Pravidla pro užívání společných částí) byl bod 7. upraven takto: „Dojde-li v důsledku jednání uživatele nebo jím pověřené osoby (např. při rekonstrukci jednotky) ke znečistění společných prostor, je uživatel povinen zajistit jejich bezprostřední úklid na svůj náklad. Neučiní-li tak, zajistí úklid společenství, přičemž veškeré náklady budou uživateli předepsaný k úhradě.“?
5. Souhlasíte, aby ve stanovách SVJ v Čl. XVIII (Pravidla pro užívání společných částí) bylo k bodu 8. „V případě vzniku škody na společných částech a v nich umístěných nebo instalovaných zařízeních v důsledku jednání uživatele je společenství vlastníků oprávněno požadovat na uživateli podle svého uvážení odstranění následků škody a uvedení do původního stavu nebo náhradu škody v penězích.“ doplněno: „To samé se týká fasády, kdy např. po výměně oken je třeba uvést případně poškozenou fasádu do původního stavu. Stejně tak je třeba zapravit rýhy po rozvodech ve společných prostorech apod.“?
6. Souhlasíte, aby ve stanovách SVJ v Čl. XVIII (Pravidla pro užívání společných částí) bylo k bodu 9. „Uživatelé nesmí bez předchozího souhlasu společenství umisťovat na vnější konstrukce a vnitřní konstrukce ve společných prostorách, zejména na vnější stranu oken, na fasádu, střechu, stěny, stropy, podlahy, schody, podesty a podobně, jakákoliv zařízení a předměty“ doplněno: „Pokud vlastník požaduje umístění televizní nebo internetové antény apod. na střechu domu, umístění podléhá odsouhlasení technického provedení a polohy daného zařízení výborem.“?

7. Souhlasíte, aby ve stanovách SVJ v Čl. XVIII (Pravidla pro užívání společných částí) byl bod 18. upraven takto: „Uživatel je povinen ohlásit výboru společenství s dostatečným předstihem provádění stavebních prací, které zaberou více než jeden den. V ohlášení uvede předpokládaný harmonogram prací, způsob využití společných částí při jejich zajištění a průběhu a je-li to vyžadováno, požádá o souhlas s umístěním stavebního materiálu a jiných předmětů používaných v rámci stavebních prací do společných částí a dále uvede, bude-li třeba v rámci stavebních prací zajistit manipulaci s technickými zařízeními ve společných částech (uzávěr vody a plynu apod.). V ohlášení dále uvede kontakt na osobu odpovědnou za provádění stavebních prací a harmonogram stavebních prací. Informaci o rekonstrukci s termíny provádění dále vyvěsí s předstihem na domovní vývěsce“?